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17.09.2015

Urbane Mitte zwischen Park und Gleisen

Berlin. Noch vor wenigen Jahren war das Areal des früheren Güterbahngeländes Gleisdreieck eine verlassene, wild überwucherte und von einer Mauer umgrenzte Brache. Das hat sich geändert, seit das Gelände in einen öffentlichen Park verwandelt worden ist. Rundherum wachsen neue Quartiere oder sind in Planung, wie auf dem Urbane Mitte getauften Gebiet, dessen Verkauf an Copro seit der vergangenen Woche in trockenen Tüchern ist.

Gerade erst hat Steven Spielberg mit Tom Hanks auf einer der letzten Brachflächen im Nordosten des Gleisdreieckparks gedreht. Jetzt muss Projektentwickler und Eigentümer Copro, Berlin/Stuttgart, herausfinden, wo die soliden Zaunelemente geblieben sind, die wegen der Dreharbeiten durch einen Bauzaun ersetzt wurden, damit die Crew auf das Gelände kommen konnte. Denn mit den Filmleuten verschwand auch der Zaun. Aber das bereitet Marc F. Kimmich, Chef des Projektentwicklers Copro, keineswegs schlechte Laune. Er hat nämlich allen Grund zu feiern. Seit der vergangenen Woche ist der Ankauf von dieser und von drei weiteren Teilflächen mit insgesamt 43.000 m² von CA Immo perfekt und die kreditgebende Berliner Sparkasse hat den Kaufpreis überwiesen.

Wie viele Millionen für die Fläche gezahlt wurden, will keiner verraten. Auf der Hand liegt, dass hart verhandelt wurde. Einerseits gibt es kaum noch Bauland in zentralen Lagen wie dieser, unweit vom Potsdamer Platz gelegen. Andererseits ist die Entwicklung der Restgrundstücke im nordöstlich an den Gleisdreieckpark grenzenden Gebiet keine leichte Angelegenheit: Der hier überirdische U-Bahnhof Gleisdreieck liegt auf der Fläche, das Viadukt der U-Bahn verläuft quer über ein Baufeld, die ICE-Trasse führt im Westen entlang und in einigen Jahren wird hier eine neue S-Bahnlinie verlaufen, deren Tunnelröhre bei einer Bebauung der Flächen mit eingeplant werden muss.

Die künftige S21 soll über den nur eine Station entfernten Potsdamer Platz direkt zum Hauptbahnhof und in südlicher Richtung zum Fernbahnhof Südkreuz führen. Was die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz angeht, ist der Standort also ziemlich ideal. Die Frage ist nur, wie man eine passende Bebauung angesichts des Wirrwarrs von Schienen mit den Interessen der unterschiedlichen Nutzer unter einen Hut bringen kann. Und zwar so, dass es sich rechnet, aber auch von den Bewohnern in der Nachbarschaft akzeptiert wird.

Vielleicht hat Kimmich aus der Not eine Tugend gemacht, als er sich zusammen mit seinen Geschäftspartnerndafür entschied, nicht mit einer bereits fertigen Planung an den zuständigen Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg heranzutreten, sondern von Anfang an den offenen Dialog mit allen Nachbarn vom Technikmuseum bis zur Bahn, dem Betreiber der Veranstaltungshalle Station oder den Anwohnern zu suchen und nach ihren Vorstellungen für die letzten noch nicht projektierten Freiflächen zu fragen? Die Beteiligung beim moderierten Werkstattverfahren war äußerst rege und die Vorschläge bunt gemischt: "Wir hätten gar nicht so viel Rotwein trinken können, um so viele kreative Ideen zu entwickeln, wie sie im öffentlichen Dialog entstanden sind", sagt Kimmich.

Kimmich ist überzeugt, auf dem richtigen Weg zu sein. Sein Ziel ist es, ein Quartier zu entwickeln, das in den Kiez passt, das Umfeld verbessert und auch in 20 Jahren noch zeitgemäß ist. In den derzeit meist als Lager genutzten Bögen des Bahnviadukts könnten beispielsweise Galerien, Cafés und Läden entstehen. Die Anwohner wünschen sich eine bessere Nahversorgung in dieser Ecke, aber auch Angebote, die den im Sommer sehr gut frequentierten Park das ganze Jahr über zum Anziehungspunkt machen. Ein Hotel und ein Skater-Museum sind ebenso im Gespräch wie eine Halle für Skater und andere Sportmöglichkeiten, Ausstellungsflächen, ein Theater oder bezahlbare Ateliers für Künstler.

Zum überwiegenden Teil wird eine Büronutzung die Urbane Mitte dominieren (60%). Der Wohnanteil des 120.000 m² BGF umfassenden Quartiers wird voraussichtlich nur bei 20% liegen, weil der Standort wegen der starken Lärmemission durch die Bahnlinien und der Veranstaltungshalle Station, die mitten im Gebiet liegt, für diese Nutzung nur an wenigen Stellen geeignet ist. Doch noch sind alle Ideen Zukunftsmusik. Aktuell liegt der im Werkstattverfahren entwickelte geänderte B-Plan aus und der von Copro ausgelobte zweistufige städtebauliche Wettbewerb hat gerade die erste Etappe genommen. Im November dieses Jahres soll die Jury einen Sieger unter den sieben Büros auswählen, die in der zweiten Phase noch im Rennen geblieben sind. Angetreten für den Entwurf des Masterplans für das Projekt Urbane Mitte waren bekannte Büros wie das von Zaha Hadid oder Rem Koolhaas, aber auch junge Büros wie Love oder Cityförster aus Berlin.

Frühestens 2018 rechnet Kimmich mit dem Baubeginn für das Quartier, das in verschiedenen Abschnitten entwickelt werden soll. Schätzungsweise 350 Mio. bis 400 Mio. werden verbaut sein, bis das Viertel steht. Schon jetzt habe man Anfragen von Unternehmen aus der IT-Branche, die im hippen Kreuzberg gerne einen Firmensitz haben wollen.

350 Mio. bis 400 Mio. Euro sollen in die Entwicklung der Urbanen Mitte fließen

Während die Urbane Mitte noch in der Planungsphase steckt, will Jan-Steffen Iser vom Projektentwickler HD, Berlin, am Südostzipfel des Gleisdreieckparks bereits im Oktober mit dem Bauen beginnen. Er wird die letzte freie Ecke des Projekts Am Lokdepot an der Kolonnenstraße schließen, die er vom Entwickler des gesamten Areals zwischen Kolonnen- und Monumentenstraße, der UTB, Berlin, gekauft hat. Das Vorhaben Am Lokdepot, mit dem ein unvollendeter Blockrand aus der Gründerzeit gegenüber dem Lokdepot des Technikmuseums geschlossen wird, feierte in der vergangenen Woche offiziell Richtfest. Ein Teil der Häuserzeile mit 220 Eigentumswohnungen, die seit 2012 wächst, ist unterdessen bereits bezogen, bei anderen Gebäuden hat gerade der Hochbau begonnen oder der Baustart steht kurz bevor, wie beim Vorhaben der HD.

Ein Gebäude mit 39 Eigentumswohnungen und einen Häuserblock mit 154 Studentenapartments will Iser errichten. Mit Preisen zwischen 3.800 und 5.750 Euro/m² schlagen die 38 bis 212 m² großen Eigentumswohnungen zu Buche, deren Vertrieb Ziegert Immobilien übernommen hat. Highlight ist das 200 m² große Penthouse mit eigenem Aufzugszugang und Dachterrasse.

Ziegert ist auch bei dem geplanten Studentenwohnheim involviert. Für den langgezogenen Riegel, der die Bebauung zur stark befahrenen Kolonnenstraße hin abschließen wird, sucht Ziegert Capital nämlich nach einem Käufer. Noch sei der Verkauf nicht in trockenen Tüchern, aber schon sehr weit gediehen. "Eine Bankentochter, die institutionelle Fonds auflegt, prüft gerade den Ankauf", sagt Tarek Abdelmotaal, Vorstand von Ziegert Capital. So preiswert wie in den Bestandswohnungen der umliegenden Altbauten werden die Studenten ihre Buden dort aber nicht mieten können. 460 Euro sind für die 18 bis 21 m² großen Einheiten zu berappen, wenn sie zwar laut, aber dafür zentral und mit direktem Anschluss an Berlins derzeit wohl angesagtestem Stadtpark wohnen wollen.